Entenda as diferenças entre a Lei das Varandas e a Lei da Mais-Valia

Entenda as diferenças entre a Lei das Varandas e a Lei da Mais-Valia

Em outubro de 2014, a prefeitura regulamentava a Lei Complementar Nº 145, que permitiu a regularização do fechamento de varandas. Um ano depois, a nova legislação, ainda gera dúvidas e debate. Enquanto a Secretaria municipal de Urbanismo (SMU) afirma que o melhor mesmo é manter as áreas externas abertas, moradores dos dois bairros procuram legalizar obras já feitas ou providenciar as suas, já de acordo com as regras recém-estabelecidas.

Com a publicação da Lei da Mais-Valia, cuja o prazo de regularização terminou no dia 6 de novembro, confundiu ainda mais os moradores. A Lei Complementar 157, de 9 de julho de 2015, estabeleceu mais de 120 dias para o requerimento dos benefícios estabelecidos pela Lei Complementar 99, de 23 de setembro de 2009, o que permite a regularização de obras de construção, modificação ou acréscimo, até o limite máximo de altura previsto no projeto original, mediante pagamento ao município. Trocando em miúdos, além do fechamento de varandas, puxadinhos de natureza diversa podem ser contemplados. E muita gente ficou sem saber se deveria procurar legalizar sua obra pela Lei das Varandas ou pela Lei da Mais-Valia.

Para agilizar o atendimento e o recebimento de requerimentos de abertura de processos pela Lei da Mais-Valia, a Secretaria municipal de Urbanismo montou plantão especial no BarraShopping e em seus postos da região, o que atraiu a presença de milhares de pessoas. Simultanemente, a rotina do vereador Carlo Caiado, mentor da Lei das Varandas, passou a incluir reuniões em condomínios da região, para esclarecimento de dúvidas. Para o político, as notificações feitas pela prefeitura, que enviou cartas a moradores com regularização pendente, acabaram por afligir muita gente.

A minha lei serve unicamente para fechamento de varandas, com vidro retrátil, translúcido e incolor, como foi decidido em audiências públicas, após consultarmos vários técnicos. E não gera acréscimo de terreno. Já a Mais-Valia foi feita para regularização de qualquer tipo de puxadinho. O problema é que ela tem data para acabar, e isso causou confusão. Estou indo a diversos condomínios, para explicar que o fechamento de varanda é uma medida permanente, que você pode regularizá-lo a qualquer momento — explica o vereador, que diz estar sendo bem-sucedido na sua missão. — As pessoas têm saído satisfeitas e esclarecidas. Essas questões burocráticas às vezes são confusas mesmo.

Um dos que se confundiram com as leis foi o jornalista Afonso Campuzano. No fim de 2009, a prefeitura também realizou um mutirão para regularização de puxadinhos por meio da Lei de Mais-Valia. Ele, então, deu entrada no seu pedido, poucos meses após ter fechado sua varanda. O valor da cobrança, porém, assustou-o, e, felizmente, diz ele, o processo não avançou nos últimos anos, o que possibilitou que pedisse sua extinção.

Quando houve a publicação da lei do Caiado, entrei em contato com ele e soube que eu não precisaria mais dar continuidade à regularização pela mais-valia. Como eu já havia usado material retrátil para fechamento da varanda, poderia me beneficiar da Lei 145. Fui à subprefeitura e consegui fazer a alteração do meu processo — explica Campuzano.

Moradores que já passaram pela fase de regularização, como o militar da reserva Paulo Jorge Kaercher, também orientam os vizinhos. Síndico de seu edifício, no Recreio, ele sempre lutou pela Lei das Varandas e participou ativamente de debates e audiências públicas sobre o assunto. No ano passado, fechou sua área externa, após a promulgação da lei. Para ele, é mais vantajoso requerer a solicitação pela nova lei que pela da Mais-Valia:

Até hoje as pessoas me procuram, sempre respondo dúvidas no Facebook. Esse mutirão (da SMU) confundiu muita gente. Mas, se a obra não passa do fechamento de varandas, é muito melhor regularizar a situação via Lei 145, principalmente pela economia: o custo é três, quatro vezes menor.

Para o fechamento da varanda pela Lei 145, paga-se uma taxa de até R$ 300 por metro quadrado. Já o cálculo da mais-valia é mais complexo, e implica em aumento do IPTU, pois o puxadinho significa crescimento da área do imóvel.

Eu me lembro que, se fechasse minha varanda naquela época, teria que arcar com um valor de cerca de R$ 20 mil. No ano passado, já com a legislação própria para isso, paguei cerca de um terço dessa quantia — explica Kaercher.

CASOS DE LEGALIZAÇÃO SEM ÔNUS

Os fortes ventos que incidem sobre a Barra e o Recreio são um dos principais motivos para os fechamentos de varandas na Barra desde o início da ocupação do bairro. Em 1976, um decreto proibiu a obra, o que, porém, não impediu a profusão dessas intervenções.

No mundo inteiro é assim, é algo que traz segurança e conforto, além da proteção contra a chuva. Mas, aparentemente, a prioridade da prefeitura é fazer caixa — afirma o síndico Paulo Jorge Kaercher, que chegou a organizar abaixo-assinados pela isenção da cobrança de taxas.

Em 1992, no primeiro mandato de Cesar Maia, abriu-se a possibilidade de se regularizar puxadinhos nos imóveis, dentre eles o fechamento de varandas, por meio de uma lei de mais-valia. Mas os moradores da Barra ficaram diante de outro problema: as altas taxas. O vereador Carlo Caiado fez o primeiro projeto de lei específico sobre o assunto em 2005.

Queríamos a isenção da taxa, mas a prefeitura não aceitava. Foram anos de discussões e reuniões. Chegamos num meio-termo, com uma cobrança menor do que a que ocorria na mais-valia — explica. — Agora existe uma padronização, de forma harmônica. Antes, as pessoas faziam o fechamento à revelia.

Apesar da padronização, questionada sobre o primeiro ano da vigência da Lei das Varandas, a SMU deixa clara sua preferência pelas varandas abertas. “A grande demanda dos moradores possibilitou o fechamento das varandas, desde que haja uma harmonia com o conjunto da edificação. A secretaria considera o melhor padrão urbanístico aquele em que as varandas são abertas”.

Em julho do ano passado, o prefeito Eduardo Paes vetou a Lei das Varandas, alegando que o fechamento poderia causar problemas de iluminação e ventilação nos compartimentos, gerar adensamento construtivo e prejudicar a paisagem. O texto não falava sobre o risco de sobrecarregar a estrutura dos prédios, maior preocupação dos especialistas. Três meses depois, a lei foi aprovada na Câmara dos Vereadores e publicada no Diário Oficial.

Desde então, os donos de varanda tentam caminhar para a regularização. Apesar da vontade de fechar logo a sua, a fim de amenizar o incômodo com a poeira das obras do vizinho Parque Olímpico, o empresário Robson Pereira optou por aguardar a publicação da lei específica, para economizar. O problema, para ele, hoje, é a divergência entre o padrão definido por seu condomínio e o exigido pelo município.

Numa assembleia, em 2013, definiram que as varandas deveriam ser fechadas com vidro verde, por causa da cor do prédio. Mas a Lei 145 diz que os vidros precisam ser translúcidos e incolores. Acho que essa escolha (do condomínio) deveria ser refeita, com nova reunião, para que nos adequemos à legislação atual. Como preciso de uma carta de autorização do edifício (para fechar a varanda de acordo com a lei), fiz uma notificação e estou esperando o retorno da síndica. Pela Lei das Varandas, devo gastar cerca de R$ 3.500 em taxas. Se fosse pela mais-valia, esse valor chegaria a quase R$ 14 mil — explica o empresário, que se mudou para o local em 2014.

Já a luta de José Ferreira foi outra. Indignado com a exigência de pagar ao município por uma obra interna em seu apartamento, o advogado aposentado entrou com uma ação pedindo a isenção da taxa. Ele fechou a sua varanda no final de 2009 e, em seguida, diz, recebeu uma notificação da prefeitura.

Fiquei surpreso na ocasião, até porque as empresas de instalação não me avisaram sobre isso. Fui à subprefeitura e me explicaram a situação. Achei um absurdo, porque o imóvel é meu, e, a princípio, posso fazer o que quiser com ele — explica Ferreira, que na ação apelava para o direito de propriedade e alegava razões de segurança para fazer o fechamento. — Depois de perder em primeira instância, recorri e ganhei o processo.

Recentemente, o advogado representou um vizinho que também fechou a varanda. Apesar de a Lei das Varandas já estar em vigor quando este fez o fechamento, a decisão judicial foi a mesma:

Ganhamos. Essa situação toda deixa claro que é tudo uma questão de arrecadação. Porque ou é ilegal ou não. Ser legal só depois de pagar uma taxa não faz sentido.

Já Roberto Chiozzo tem muitos motivos para celebrar a Lei das Varandas. Além de ter feito a obra em sua casa, viu a quantidade de trabalho aumentar. Ele administra, com o pai e o irmão, uma empresa de envidraçamento. Desde outubro de 2014, diz, a procura pelo serviço aumentou 30%.

Antes o pessoal fechava de qualquer jeito; agora é uma obra mais padronizada, Muitos prédios antigos estão substituindo os envidraçamentos velhos, e os novos só adotam o retrátil — explica Chiozzo, que realiza cerca de 30 envidraçamentos por mês. — Temos trabalhado também na Tijuca e em Niterói, mas a maior demanda continua na Barra e no Recreio.

Diretor da Câmara Comunitária da Barra, o representante comercial Odilon de Andrade tem ressalvas à Lei das Varandas:

Definir uma padronização a partir de agora é justo. Mas precisavam levar em consideração que grande parte das varandas na região estava fechada com Blindex, porque era o mais comum antigamente.

Ele próprio vai ter que regularizar o fechamento da sua varanda, realizado em 2010, com Blindex, por meio da Lei da Mais-Valia.

O valor a ser pago nesse caso é muito mais alto. Isso fora as exigências, que por essa lei são muito maiores: preciso, por exemplo, contratar arquiteto. Para a maioria das pessoas, a cobrança continuou com um valor alto — diz.


Fonte: O Globo-Barra

Fotos: Agência o Globo: Daniel Marenco, Fabio Rossi Mônica e Imbuzeiro

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